幸福空間｜不炒房也能賺錢！12條買房秘訣，讓你稱霸房地產市場
2023/04/16 10:30:00文／幸福空間
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炒房是靠剝削剛需者賺錢，講求的是「低買高賣」，沒有為消費者創造價值，這種行為筆者並不認同，也不會去做，這裡筆者要告訴大家的是：藉助房地產的正確知識、觀念，靠正確的投資來給自己創造財富。
（1）瞭解房產知識
在買房前，一定要瞭解一些房產的基本知識，對房市要有一個大概的瞭解，做到「心中有數」，避免自己在購房時被銷售人員哄騙。其次，也要隨時去掌握一些房產的政策與動態，避免因認知錯誤而給自己帶來麻煩；在具備了房產知識後，碰到機會來臨時，更能有效的把握住，不會錯失良機。讀完本書，做好筆記，那麼你此刻的功力已超過九成的普通民眾。
（2）注意房屋的結構安全性
不同時期建築完成的建築物都必須符合該時期的建築法規要求，施工嚴謹的建築物其品質安全度較能符合法規要求，但仍有侷限性；致於施工不夠嚴謹的，那就非常糟糕了，尤其台灣的建築物在921地震以前，不論在設計或施工上都比較草率、馬虎。
一般而論，依據1999年921地震以後修訂過後的新法規設計和施工（2005年以後完工）的房子是相對安全的，2016、2018年的二次大地震都沒有2005年以後完工的房子倒塌即為明顯的證明。除了房屋興建的年份之外，好的建商和施工的營造廠也很重要（次要），尤其是一案建商或借牌營造廠的建案，品質是不會太好的。
（3）城市的選擇
筆者一直堅持的觀點是，只有「一定規模的城市，才有真正的房地產投資價值」。大城市的房產不僅有居住需求，還有金融、身份的需求，當然也有生活機能、城市紅利等實實在在的需求。
長期看來，只有人口持續且保持一定幅度流入的城市，其房地產才有較大增長潛力。這也說明了台北的房價為什麼始終保持領先。除此之外，也要多研究城市規劃，找城市重點發展的區域。像是副都市中心、科技園區這類可以帶來就業機會的城市建設計劃。選擇對了城市，成功機率就可以達到70%以上。
（4）區域（地段）的選擇
除了選對城市還有功課要做，就是城市內部 區域（地段）的選擇。筆者的建議是，儘量避免破舊的老區，選擇新發展的城區，特別是城郊結合的新區。
以10年前房屋選擇為例，避開萬華，選擇信義（新發展的城區）、內湖（城郊結合的新區）就是正確選擇。至於現在怎麼選擇？則要注意「政府的中長期規劃走向」，其目的是再造經濟增長點，帶動全市發展。
（5）面積（坪數）選擇
投資型房產，購買面積（坪數）不能過大，財務實力強的寧願「多買幾間小」的，不去買既大又豪華的。因為房子是用來住的，接手的人一般是剛性需求。
「一個城市的房子，每到一個總價帶都會面臨一定銷售瓶頸」，成交量會顯著減少。至於買多大面積（坪數），大致的原則是，房價越高的區域，購買面積越小，20~30坪最適合出手，最好不要超過50坪的，反之，房價低的區域，則不宜買面積太小的房子。
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（6）建商品牌、信譽的選擇
這裡品牌主要指的是建商品牌。好的品牌會有溢價（Premium）效益，也是房子保值增值的利器。有品牌、信譽的建商一般在房屋營建品質、庭園景觀、生活配套等都做的相對較好，一般也會引入口碑較好的物業公司來管理，對社區環境、秩序、品質的維護較有保障。這類房子在轉手的時候價格比周邊普通社區價格高個10～30%都很正常，且容易轉手。
（7）選擇好的房型（格局）
戶型好壞直接影響到將來的居住舒適度，差的戶型不僅浪費空間面積，居住起來也十分不便。選擇格局方正的，這樣的房子也可以透過裝修設計，把格局方正的優勢最大限度釋放出來。尤其當今房價這麼貴，格局方正的房子，才能把每一吋空間都充分利用。
（8）慎選鄰居。所謂「千金買房，萬金買鄰」
不管你花多少錢買的房，決定你生活品質的人是你的鄰居，尤其是住在你樓上的那位，所以買房前宜先留意一下社區住戶的背景。呼朋引伴找一些志同道合的朋友一起購買入住也是好方法。
（9）善用槓桿
房子是這個社會上唯一一個可以30年分期付款買的東西，普通老百姓能夠「借」到最優惠貸款條件的機會就是房貸了，這是制度是給購屋者的福利，要珍惜，不珍惜就等於被別人占了便宜，付款的期限愈長，每個月還貸的壓力也愈小，更何況「通貨膨脹率經常是高過房貸利息」的，所以不要怕付利息。
而通常最有利的還款時期在於：如果你的理財能力有限，無法跑贏貸款利率，那就選等額本金，因為你要追求更少的總利息；如果你的理財能力較強，能夠跑贏房貸利率，那就選等額本息，因為你可以追求收益的潛在最大化。
等額本息不超過貸款年限的一半，也就是15年；等額本金不超過貸款年限的1/3，也就是10年。在上述時間一次性還款，或許會相對划算。
（10）把握購房時機
當房市處於下行階段的時候，此時市場風險低，泡沫少，反而更安全。抱持「買入之後未來房價要上漲」的想法去買房是不錯的做法。財富增長的路上，一步落後，後面步步都會落後，差距只會越拉越大。
（11）避開老屋，除非老屋改建能夠成功
老屋的房價日益下修是必然的趨勢，而且逐年下跌，所以不要貪便宜，除非老屋的屋主都有改建的共識，或你有把握說服其他的老屋屋主，否則你的老屋可能在日後變成沒有人要的棄屋，或只剩下持分土地的價值。
（12）投資能改建的老舊房屋
這一點是可遇不可求，有機會以正常價格購入能夠在近期改建的老房子，其利潤是非常豐厚的，一般情形下，50％的利潤率是可以期待的，但得非常小心，不要為了可能改建以高價買進，否則日後若改建不成，那可就套死自己了。
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【本內容節錄自編輯精選好書《小資族房地產交易勝經》】
書名：小資族房地產交易勝經
出版社：時報出版
作者：胡偉良
彙整編輯：May
書名：小資族房地產交易勝經
出版社：時報出版
作者：胡偉良
