觀點 永慶房屋賣屋2年多沒成交辯稱「專任委託」 求償202萬報酬敗訴確定|房仲|品觀點新聞

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新北市李姓女子2016年5月間與永慶房屋簽約,委託銷售房屋,雙方多次延長契約期限或變更為「短期專任委託」,但簽約2年多一直無法成交。李女後來私下找了另家房仲,順利將房屋賣出,永慶發現後,辯稱雙方最後一次簽約是「專任委託」契約,請求李女支付202萬餘元的居間服務報酬。但法院調查後,認為雙方間最後一次簽約並非「專任委託」契約,永慶無權請求報酬,判決永慶敗訴確定。

根據臺灣高等法院109年上字第80號民事判決指出,永慶房屋起訴主張,與李女於2018年8月26日簽訂「專任委託」銷售契約書及委託事項變更契約書,約定由永慶房屋「專任」居間銷售李女房屋,並將銷售金額由7,580萬元變更為5,066萬元,委託期間為2018年8月20日至2020年12月31日止。但李女在簽約隔月,就私下委託另一家房仲公司將房屋賣出,且在當月底就完成過戶登記。因此永慶依照與李女契約中約款「李女另行委託他人居間仲介出售之行為,視為永慶已完成居間仲介之義務」,故請求委託銷售價4%之服務報酬202萬6,400元。

一審新北地院審理後,判決永慶敗訴。永慶上訴第二審,高等法院審理時,李女拒絕賠償,主張自己沒有看過契約內容,當時永慶房屋的陳姓業務員於簽訂契約前,並未讓她將契約先攜回3天審閱。而李女坦承2018年8月間確實曾與永慶簽下「短期」專任委託事項變更契約書,但當時是因業務員表示有買家出價,她才會簽署專任委託契約;李女強調,自己急著出售房屋,不可能與業務員簽署長達2年之專任委託銷售契約。

高等法院調查後發現,永慶與李女自2016年5月18日簽訂「一般」委託銷售契約書,但雙方在2017年3月起,到2018年8月間,6次簽署委託事項變更契約書,其中有4次李女勾選「原一般委託變更為專任委託」選項,但至多專任委託僅32天,只有2018年8月最後這一次的變更契約,勾選專任委託時間竟長達2年4月又6日,顯與雙方以往僅約定「短期」專任委託之情形不同。另外高院也發現,雖然這次李女變更了委賣金額,但並未勾選「參、委託期間:□原一般委託變更為專任委託」其下欄位,可見雙方約定「李女自行將房屋出售或另行委託第三人居間仲介者,仍應支付委託銷售價百分之4服務報酬」,並非雙方意思表示合致內容,永慶不得依照此款約定請求報酬。

此外,高院也認定雙方契約為定型化契約,依照《消費者保護法》及內政部規定,不動產委託銷售契約之審閱期間「不得少於3日」,而高院傳喚永慶陳姓業務員作證,他坦承確實沒先把契約交給李女帶回審閱,並未提供3日以上審閱期間。雖然業務員也證稱,簽約前明確告知李女此份專任委託只能交給永慶獨賣,不可再交給第三仲介委託銷售,並說明專任委託之違約責任;但高院認為業務員與本案有利害關係,證詞不見得可以全採。另外高院也傳喚簽約當時在場的李女兒子,他證稱「簽約過程是業務員拿資料叫李女簽在他要求簽的地方,因為資料非常多,所以連解釋都沒有,也沒有給李女時間看,直接叫李女簽名;業務員絕對沒有將契約內容解釋給他們聽……完全沒有講到委託銷售之期間,也沒有說是專任委託銷售……」最後高院認定雙方簽訂專任委託契約前,永慶未提供李女合理審閱契約之期間,求償約款無效,再度判決永慶敗訴。永慶未再上訴,全案於2020年8月間確定。

律師李大偉指出,不動產委託銷售契約確實充滿陷阱,民眾簽約時應該要特別注意,契約是否約定「專任委託」、「可否自售」、「違約金比例」等等細節;由於不動產價值高,攸關民眾權益極大,所以內政部規定有3日審閱期間,李大偉建議民眾簽約前要善用審閱期間,找專業人士審閱契約。此外,此類委託契約特別注重受任人的專業能力,如果受任人能力差、效率低,民眾簽約了就真的得不償失。

 

[2021/6/17永慶聲明]
本案曾於107年8月9日經由本公司居間簽約成交,惟嗣後因故解除買賣契約,故同年8月26日本公司即與李小姐重新簽立專任委託。惟法官未採信多項明確事證,本公司深表遺憾,仍尊重司法判決。

 

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