品觀點|台灣的房市有泡沫嗎?房價會崩盤嗎?|財經

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曾經有個諾貝爾經濟學得主給泡沫經濟做這樣的描述:「如果今天價格上漲的原因是由於投資者相信「明天他們能以更高的價格賣出,而基本要素的價格又沒有調整,那麼就存在著泡沫。」也就是說泡沫經濟經常由大量投機活動所支撐,由於缺乏實體經濟的支持,因此這種價格的上漲就像泡沫一般容易破裂,經濟學上稱為泡沫經濟。

 

當房價高到沒人接盤的時候,房市就會崩盤

取得營建管理、商學、法學等三個博士學位的胡偉良分析,從歷史經驗來看,所有的泡沫中房地產應該算是最危險的一種。畢竟股市的暴跌通常還不足以拖垮銀行系統,但是房地產市場的一次崩盤,卻足以顛覆銀行的根基。日本90年代的房地產泡沫足堪借鑑,房地產泡沫破裂會造成骨牌效應,並拖垮銀行系統,造成整個國家的經濟危機。1990年代日本的房地產市場崩盤即來自過度的投機炒作,房地產出現泡沫後,政府也沒對銀行體系採有效監管,到了最後終於導致房地產市場崩盤,也導致日本隨後數十年的失落。

當房價不斷上漲,到沒人接盤的時候,房子賣不出去,房市有行無市,這時,房市就會崩盤。

 

提前刺破泡沫,讓房市軟著陸

大陸近期爆發的恆大事件,就是中共刺破房市泡沫的具體例證,從2016年起中共就提出「房住不炒」的政策主張,隨後並透過一連串的行政監管措施來壓制房地產泡沫,2020年的金融管制措施(三道紅線)更成了壓倒恆大的最後一根稻草。這些措施的目的就是要防止泡沫破裂導致房市崩盤,而使房市泡沫走向漸進式的軟着陸,就像民間的狂歡派對,明智的主人總是會在客人喝的爛醉之前撤掉酒杯,以防止醉後生事

房地產是一個週期性的行業,2003年台灣房市從谷底的蕭條,走向復甦,中間碰到2008年的雷曼兄弟危機,2010 房市走向過熱,政府此時也開始頒佈了一連串打房措施(像:奢侈稅、實價登錄、房地合一),2016 年房市步入衰退,在經過4年的蟄伏後,2020 年重新步向復甦,這是房地產的正常週期的變化。

2021年政府眼見房市復甦,為了防範未然,開始祭出2.0 版的房地合一、實價登錄,央行也頒佈了金融管制措施。

從2000年開始,我就不斷的看到一些毫無根據的房地產預言,其中更不乏一些偽學者專家,他們的預言甚至只憑著過去的經驗,甚至感覺,以偏概全。我也很詫異這樣的學養竟然也能在市場上生存。

 

台灣的房價所得比偏高

世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8~5.5之間,而發展中國家合理的房價收入比則在3~6之間,比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公佈的國內房價收入比來看,台灣房價的確高的驚人。國內六都的房價所得比超過10倍的有台北市、新北市、台中市等3都。而桃園市、臺南市、高雄市等都會區的房價所得比也都大於7倍以上,比國際上所認定的5.5或6倍為高。

 

房價過高的長期解決之道

降低房價收入比是個艱鉅的目標,絕非一蹴可及,一方面要讓房價緩漲;另一方面,則要振興經濟,提升民眾的所得水平,讓民眾的所得逐步提升,兩者雙管齊下,才能成功。一昧的打壓房價,但營建成本卻高掛不降,要降房價根本是緣目求魚,毫無可能。民眾所得不提升,則如何降房價所得比呢?反之,所得提升一定會伴隨房價提升,所以只有在房價上漲幅度小於所得增加的前提下,房價收入比才能有可能降低,除此之外,一切都只會是無稽之談。

必須坦白的說,要讓所有的人都買得起房是非常非常困難的任務,不論在先進國家或共產國家,都很難做到。「讓百姓居有其所」是政府應該出力、使力的地方,「政府應廣建社會住宅,以滿足民眾居的需求,讓買不起房子的有房可以住」,但追根究底,民眾擁有自己房子仍是緣於華人本性的內心剛性需求,這點很難改變。


 

 

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良

作者的文章有憑(依現狀事實探索本質真相)、有據(有理論根據,不胡說八道),不譁衆取寵,也不爭取流量。作者雖是建商,但卻沒有餘屋,因此更從不需為銷售煩惱,反而因為身在產業內,而能實事求是,不誤判、錯判。為了說淸事情,作者文章經常稍長,因此,只想閲讀「爽」文,取得一時之快的,建議可以略過不讀,以免浪費時間。反之,對於真的想掌握房地脈動的,作者可以肯定的告訴大家,僅此一家,別無分號。

 

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