品觀點|少子化和高房價所得比下,為什麼房價不會跌?|財經

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房價是供需問題,當有能力買房的人多,而賣房的人少時,房價就會漲;反之,賣房的人多,而買房的人少的時候,房價就會跌。

 

少子化造成人口遞減,但家戶數變多

以前買房的人買房是爲了滿足全家的住房需求,而全家包括了:父親、母親、和小孩,而隨著家庭結構的改變,如今單人家庭愈來愈多,單人家庭、小家庭變多,使得我們的人口數雖然變少,但家戶數卻增加。

依據戶籍登記資料,99年底台灣家戶數達793萬7024戶,到108年底,遞增至883萬2745戶,10年來增近90萬戶,增幅達11.29%,到110年1月底止,戶數則再增為8,938,484戶,戶數的增加趨勢迄今未減;另一方面,戶量(每戶平均人口數)則逐年降低,由99年底2.92人,降至108年底2.67人,10年計減0.25人。到110年,戶量更降到2.63人。

上述的統計數據顯示,近10年來平均每戶人數逐年降低,2人以下家戶占比逐年上升,4人以上家戶占比則逐年遞減,反映家戶型態樣貌改變,每戶同住人數減少;至於1人家戶性別結構,桃園市、高雄市、台南市於各年度雖男性比率均較高,但兩性間差距逐年降低;新北市自101年底、台中市自107年底起反轉為女性比率較高;而台北市則自99年底以來均為女性比率較高。

家戶數變多代表房屋的需求量大,這個因素不利於房價的下降。

 

房價所得比為什麼愈來愈高?

取得營建管理、商學、法學等三個博士學位的胡偉良分析,當房價因為營建成本和土地地價的持續上漲而不斷增加的同時,若民眾的所得成長跟不上(不成長或成長太少)就會逐漸拉高房價所得比。

當前台灣大都會的可建素地已經愈來愈少,每回有素地標售,總是會看到建商高價競標,標出的價格遠遠高於底價,甚至達到底價的一倍以上,足證建商看好後市的房價,但也因此使得房價愈飆愈高,房子逐漸成為有錢人的專屬品,而買不起房的卻愈來愈買不起。

長期以來,房市因為投機和投資的介人,加劇部分地區的房價高漲,在政府打炒房政策的壓抑下,日後房住不炒漸成主流,在炒房退出之後,一般地區的房價逐漸演變成由住房的剛需和改善性需求所決定。但是大城市「優質」房產由於具稀缺性的屬性,所以仍將成為資本追逐的標的物,也就是說它的的金融屬性很難消除。

 

通貨膨脹下的抗貶值需求

最近這幾十年,能跑贏貨幣通脹的,真的很少,房產是極少數之一。

在貨幣大放水下,隨著貨幣不斷的增發,即便是在打(炒)房下,房產本身也不太可能會下跌,至少會隨著通脹及GDP增長繼續保持溫和上漲。

好房子作為房市中的稀缺產品,除了它基本的居住屬性之外,還有投資和金融屬性,自然也就成為避險的最佳選擇。

今年第三季開始,全省各地房價出現普漲現象,一方面,是來自營造和土地成本雙漲的推力;另方面,則來自民衆買漲不買跌和買房抗通帳心理,所造成的房價上升拉力,在推拉兩股力量共同作用下,使得房價縱然在政府打炒房的壓制下,依然扶搖直上。

由長期趨勢來看,由成本上漲引發的房價上漲已經成了不可逆的現實,往後新房房價只有大漲和小漲的可能,這也是民眾在買房時必須了解的現實。


 

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良

作者的文章有憑(依現狀事實探索本質真相)、有據(有理論根據,不胡說八道),不譁衆取寵,也不爭取流量。作者雖是建商,但卻沒有餘屋,因此更從不需為銷售煩惱,反而因為身在產業內,而能實事求是,不誤判、錯判。為了說淸事情,作者文章經常稍長,因此,只想閲讀「爽」文,取得一時之快的,建議可以略過不讀,以免浪費時間。反之,對於真的想掌握房地脈動的,作者可以肯定的告訴大家,僅此一家,別無分號。

 

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