品觀點|永慶受託賣屋1年7月未成交 竟向屋主求償違約金|房地產

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台北市徐姓女屋主5年前委託永慶房屋賣屋,原本開價5500萬元,雙方多次延長委任契約且壓低賣價至4000萬元,但永慶遲遲沒賣出去;拖了1年7個月,屋主找其他房仲幫忙,沒多久就成交。永慶得知後向屋主求償委託價4%的違約金160萬元;但被歷審法官砍價,一審打對折判賠80萬元,二審認為雙方委任約只剩4個月,永慶沒理由求償這麼高,再砍30萬元,僅判屋主賠償50萬元確定。

永慶房屋提告主張,徐姓屋主105 年11月與永慶簽訂委託銷售房屋契約,委託永慶代為仲介出售台北市中山區的店面,一開始委託銷售價為5500萬元、約定最低承銷價5200萬元,契約時間3個月;後來雙方7度延長、修改契約時間與價格,最後一次是在107年4月簽約,延長委託售屋至同年9月底。

永慶指控,徐姓屋主在雙方契約期間,將房屋交給其他房仲成功售出,違反雙方契約,提告向徐姓屋主求償4%的違約金160萬元。

徐姓屋主辯稱,與永慶簽仲介契約1年7個月來,永慶沒有積極帶客看屋,從沒帶客戶來跟他見面,委託銷售後期甚至幾乎未向其回報銷售狀況,顯見永慶未善盡受委託人的義務;即便她後來改透過其他房仲成功賣出店面,也未對永慶造成具體損害,永慶用當初約定成交後的仲介報酬160萬元向她索賠顯不公平,請求法院判免賠或酌減賠償金額。

一審認為,永慶主張雙方契約約定,徐姓屋主若在契約期間另委託他人出售店面,仍須支付永慶委託銷售價4%的服務報酬,徐姓屋主的店面後來是由其他房仲成功仲介賣出,屋主有違約事實。

但法官考量,永慶在雙方長達1年7月的委託期間,即便有運用數據系統、資料庫管理方式銷售,並利用團隊聯賣制度居間行銷,但都沒順利銷售成交;後來該店面透過其他業者仲介成功且實際售出後,永慶還可省卻後續簽約、協調稅賦、斡旋、辦理貸款、交屋過戶等人事成本、管理費支出,法官因此認定永慶向屋主索賠4%的違約金太高,直接打對折,僅判屋主賠償2%違約金80萬元即可。

徐姓屋主再上訴,高院雖採信一審見解,但認為80萬元違約金還是太高了。二審認為,永慶雖然有用寄發DM、設置房仲網站等方式幫徐姓屋主銷售店面,但這些銷售手段都不是專門只為了幫徐姓屋主賣店面,而是一併幫所有委託人賣屋,永慶相關行銷支出不能全都算在徐姓屋主的違約金內。

二審法官還認為,雙方委託契約長達1年7月期間,永慶都沒能成功幫徐姓屋主賣出店面,雙方契約將在107年9月30日屆滿,縱使徐姓屋主同年6月1日沒違約,雙方剩餘委託期間也僅剩4個月;高院因此再將違約金打折,判徐姓屋主僅須賠永慶50萬元即可,全案確定。 

 

 

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