品觀點|買到漏水屋想提告 少了這些舉證可能會敗訴!|法律

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案例說明

本人承辦的房屋買賣糾紛案件中,該案買方主張買受系爭房屋後,該系爭房屋於颱風季時,雨水從二樓外牆滲漏進二樓房屋地板造成漏水,並檢附相關漏水瑕疵的照片,依民法第359條起訴請求賣方減少價金。

案例分析

1. 成屋買賣交易中:

(1) 最常見的瑕疵主要有兩個:

漏水(壁癌)和海砂屋(氯離子超標),關於買方就房屋瑕疵之「權利保障部分」,係規定於民法第354條第1項之物之瑕疵擔保,常見的法律效果為民法第359條之減少價金或解除契約。

(2) 瑕疵主張的時間:

有民法第365條第1項之發現瑕疵起6個月,或交屋後5年之時效。

(3) 判斷漏水瑕疵:

實務上法院會送鑑定機關鑑定相關的修繕費用,除非該漏水已經達到瀑布的程度,不然通常是依照鑑定機關之鑑定報告的認定判賠減少價金,不會有交易價值減損或解除契約的問題。

(4) 判斷海砂屋瑕疵:

海砂屋認定上就有些不同了,所謂的海砂屋,是指房屋的鋼筋混凝土結構的氯離子含量超過標準值(0.3 kg/m3或0.6 kg/m3,看房屋建成的時間),而產生混凝土剝落、鋼筋裸露等影響房屋結構安全之情形,海砂屋算是房屋買賣交易公認的嚴重瑕疵,除可用以解除買賣契約外,如買方不要解約而要求減少價金時,該減少的額度通常可達交易價的2到3成,且如刻意隱瞞海砂屋的瑕疵,可能另有成立刑法第339條第1項詐欺罪的可能。

2. 於上開案例中,法院審理時,雙方雖會同鑑定機關前往房屋的現場進行履勘,但買方拒絕繳納後續鑑定費,故未再進行後續之鑑定程序,於該案,梁雨安律師代理賣方答辯如下:

(1) 買方主張於7月颱風季發現漏水,但其起訴的時間點為隔年的2月初,已經超過民法第365條第1項之6個月除斥期間。

(2) 系爭房屋為20年中古房屋,應當可預見系爭房屋可能有一般中古老舊房屋之損耗、老化現象,而漏水、壁癌等問題,實乃一般中古老舊房屋所常有之屋況,則買方於簽約時應就系爭房屋之現況予以檢視,且系爭房屋2樓外牆及平台明顯可見修繕補漆之舊痕跡,足見買方對系爭房屋2樓外牆具有瑕疪之狀況,應屬知悉,則兩造於買賣契約中既同意以系爭房屋之現況交屋,賣方就系爭房屋2樓外牆之瑕疪自不負物之瑕疵擔保責任。

(3) 買方自行拍攝的照片,該照片不排除有經過影像軟體後製之可能,退步言之,縱認該照片尚屬可信,然該照片之牆壁上水漬,亦可能係隔壁房屋之漏水所致,仍不足證明系爭房屋本身有漏水之瑕疵,買方既未善盡舉證之責,則基於舉證責任分配之法理,買方自應受敗訴之判決。

上開答辯主張業經法院採納而判決買方敗訴,進而協助我方獲得免賠的勝訴判決。

結論Tips
中古屋買賣如買方要主張漏水瑕疵,程序上,最好於交屋後六個月內起訴,實體上,則因買方須就房屋漏水部分負舉證責任,故起訴書上原則會先檢附相關漏水照片的證據,並於起訴後,再請法院另行送請鑑定,以釐清該房屋本身有無漏水?

如有漏水,則該漏水之修補費用為何?之本案關鍵事實,但老實說鑑定費用並不便宜,雖鑑定費用於勝訴後是可向賣方請求,但該費用買方仍須先墊,如買方不願支付,則法院通常會基於舉證責任在於買方之考量,進而判決買方敗訴。

由此可見,舉證之所在,敗訴之所在這句法律上的名言,在訴訟實務攻防上確實具有極高之重要性,又,考量鑑定費用昂貴及打官司耗日費時之特性,故如果法院有安排調解,也是可以去談看看,如果能談成,少跑些法院,也是好的。

本文作者:梁雨安律師

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