租屋糾紛怎解套?不管你是房東還是房客?快來看如何「見招拆招」|房產|品觀點新聞

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房東跟房客之間的關係維護相當重要,不管身為房東或是房客,都希望彼此之間能和睦相處,租賃關係也才能走得長久。但是,房東與房客因為立場不同,各自堅持的角度與自我權益當然也大不同。大家都不想碰到「惡房東」或「惡房客」,所以到底雙方該如何「好聚好散」,就是相當重要的課題。

《品觀點》在這裡也幫大家整理了,房東與房客之間最常發生的糾紛,到底該如何避免:

🚨【房東自保篇】
1️⃣租約到期卻沒換約,口頭約有保障嗎?
租約到期若懶得換約,依《民法》第451條,定期租賃契約可能變成「不定期租約」,屆時房客或房東任一方想終止租約,只要依法先期通知就可隨時進行,但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。想避免上述情形,可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿,租賃關係即行消滅,承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。

2️⃣租約到期不想繼續出租,但房客不願搬離怎麼辦?
若當初房客有繳交押金且尚未扣光,房東可用於抵扣房客積欠的租金,若押金已被扣光,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月租金總額,房東才可寄存證信函,請求終止租約,並要求房客搬離。

3️⃣屋況被破壞或未恢復原狀,押金如何扣才合理?
在屋況遭破壞部分,雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價,可比照政府採購辦法,找三家相關廠商報價。另外,修繕後仍須保留付款證明,只要符合比例原則,即使到法院也能站得住腳。

4️⃣點交房屋時發現居住人數超出約定,可要求賠償?
有關居住人數控管,專家直言,這問題房東很難舉證,尤其雅房無獨立電表、水表,更難查明。即使是獨立套房,除非租金包水包電,才會因租客增加對房東造成實質上損害。而且當初租賃上若無特別註明,也無法向對方多收費用。

5️⃣房客積欠租金且搬走後避不見面,該怎麼辦?
可先要回房子,其次要回房客積欠的租金;經訴訟法律程序後,房東可向法院申請「債權憑證」,調出承租方的工作勞健保紀綠,再向法院申請查封薪水,前提是承租方須有工作且有投保勞健保。專家提醒房東,千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體,或私自闖入房子,否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。

🚨【房客自保篇】
1️⃣ 人
簽約前最好請對方出示權狀證明為房子的所有權人,若為二房東、代理人或是仲介,也要請他出示房東授權的同意書,以免權益受損。 
2️⃣ 事
每月租金、水電及網路費用、租賃期限、押金總額、簽約日及起租日期間的費用計算等,是基本租賃合約內容。其中特別注意,租期內房東突然要收回、房客無法繼續租屋等違約情事發生時,處置作法最好增加註記。
3️⃣ 物
屋況如漏水、壁癌,現有的家具設備及其使用狀況和破損處,簽約當日最好拍照存證,保護自己日後退租時,不會被房東無故要求抵扣押金付修繕費用。此外,房東承諾新增的設備等,都必須註明清楚在契約當中,來保障自己的權益。
4️⃣ 錢
除了租金之外,租屋後衍生的修繕費用誰付、是否可以報稅、房客報稅造成租金轉嫁等問題,如果沒在簽約前釐清註記,往往容易在日後形成糾紛。一般而言,房屋需要修繕,都是找房東處理,租客也要盡可能在第一時間通知房東,避免損害擴大;但有些不肖房東會在契約上規定讓房客自行負責,須格外小心。
📝若是碰上房東擺爛,記得將「通知」、「催告」的 Email、手機訊息留存舉證,接著寄存證信函,請房東處理,若房東仍未有動作,先將有瑕疵或損壞的部分拍照存證,找人修繕,事後再憑收據請房東支付,或從租金扣除,如此一來才更有保障。

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