品觀點|政府打炒房下的房市新變局|財經

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為了抑制房價的上漲,政府近期的打房措施也愈來愈綿密,除了金融管制措施外,也祭出了不少財政加稅措施。其中更有不少民代和學者把囤房稅當成降低房價的重要法門,這樣的想法真的令人錯愕,試想,房價會趨高,不就代表供需失衡,在需求大於供給的賣方市場下,囤房稅的稅賦是很難期待會由屋主自行吸收,而不是轉嫁給買家和租客。更難期盼會因此逼使多房族將房屋釋出從而達到降房價的目的。畢竟在市場機制下,只有在供給大於需求的買方市場下,賣方才有可能自行吸收稅賦,並因而賣房,此時,囤房稅其實是進一步的打壓房價。之,在供給小於需求的賣方市場,賣方會將稅賦轉由買方負擔,亦即囤房稅在賣方市場會助漲房價和租金;韓國就是明顯的例證,而過去的台北市縱在囤房稅課徵下,「撇開週期性的房價下跌外」,其實房價也依然持續上揚,所以囤房稅可以降房價的論述其實是有問題的。

 

從現況來看,以人均超過三萬美金的開發國家來看,台灣大部分房產的規格、標準都太低,民眾在追求居住品質提升的情況下,建築物的耐震能力、隔音減噪性能、智慧智能設施的設置,乃至於老齡化的無障礙設施,都將成為民眾選購房子的重要考量因素。也就是這些比較高規格房宅的需求將會逐步提升。

1.打炒房措施有效嗎?

至於當前的打炒房措施是不是真的把炒房客逐出房市?依筆者觀察應該已有效果,當今房市,短炒的炒房客不論在數量或比例上都已經大幅減少,還在買房的大多是:首購剛需、改善型換屋族、遷移型的購屋族(到大城市購屋),這些購屋群眾的買房都不是爲了炒房,是真正的居住需求,也不應該成為被打擊的對象。

筆者公司近期也展開了「不賣房給炒房客」運動,我們認為炒房客為了圖利自己,囤積房源,惡化了市場上的供需不平衡狀態,是對真正需求者的財富掠奪,也攪亂了正常的產業秩序,也因為炒房的暴利,吸引了外行競爭者的不斷加入,導致隨後的惡性競爭;當然,也必然引發政府的政策干預,這些都極不利於產業的長期正常發展。

2.近期房價會怎麼走?

當前政府的打炒房措施把建商和炒房客視為一體,對一些不囤房、囤地的廠商,融資信用的縮減會造成資金上的雁壓力,也會造成營造成本上漲的加劇惡化,所以短期看,房價仍然不會下跌,但交易量可能不易再暴易,或許這會是剛需(首購和換屋族)進場的好時機。

3.降房價説怎麼做才是正解?

因此,正本清源來看,降房價真的得從更積極的推動老屋改建方足以達成。只有足夠大量的老屋改造才能發揮增加供給(容積獎勵下的供給增加),和減少老屋屋主的換屋需求的功能,從而達到降低房價的目的,否則,違背市場機制的強降房價只會扭曲市場,強制性的力道一旦消失,必然引發報復性反彈,結果反而得不償失。

 

可以預期的是,未來的房子除了比價格之外,房子的整體興建品質,包括耐震、隔音減噪、智慧智能化程度以及無障礙設施都將成為曰益普遍的建築新規格,並將成為民衆購屋考量的新標準。

這時候政府能做和應該做的,其實不在打房,而在維持房價的合理性,避免建商藉機哄抬房價賺取暴利。

 

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良

作者的文章有憑(依現狀事實探索本質真相)、有據(有理論根據,不胡說八道),不譁衆取寵,也不爭取流量。作者雖是建商,但卻沒有餘屋,因此更從不需為銷售煩惱,反而因為身在產業內,而能實事求是,不誤判、錯判。為了說淸事情,作者文章經常稍長,因此,只想閲讀「爽」文,取得一時之快的,建議可以略過不讀,以免浪費時間。反之,對於真的想掌握房地脈動的,作者可以肯定的告訴大家,僅此一家,別無分號。

 

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