品觀點|近期房價為什麼會不斷飆漲?|財經

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前年開年以來,房市出現小陽春,但不久之後受疫情影響,房市交易隨之消退,當時筆者即主張是剛需族進場的好時機;第3季開始房價及交易量齊揚,至去年5月台灣疫情爆發,國內正式進入三級警戒,當時一批所謂的學者專家立馬見風轉舵,看壞房市,但當時實則國際疫情已逐漸受到控制,筆者當時再提出國內房價可能再度大幅上漲的主張,至第三季末,國內房價果然出現大幅飆升。其實,不是筆者未卜先知,這種情形乃是房地產市場演化的必然結果。

 

房價為什麼上漲?

1,房價基本上反應了貨幣現象

疫情下,全球經濟陷於停頓,以美國爲首的先進國家為了挽救經濟、提升就業機會,發動了無限制的貨幣寬鬆政策,貨幣大放水的結果,造成了資金漫溢,也衍生了資産價格的上漲,加上中美對抗下,大量回流的台商資金,更是錦上添花,這是房價上漲的「拉力」。

審視全球房價在疫情期間的變動情形,不難發現全球絕大多數地區的房價都在上漲,並且先進國家的漲幅還比開發中國家來得大,主要原因也是因為先進國家採取了更寛鬆的貨幣政策。

這是資金行情帶動的房價上漲。

2,建築的原物料成本大幅上漲

全球節能減碳的環保要求,使得高耗能、高汙染的建築主要原物料(鋼鐵、鋁、水泥)的成本大幅增加,而且這個趨勢很難改變,亦即建築的原物料在往後基本上是少有降價的可能。

3,營造施工人力的短缺

由於營造業的「3K(危險、辛苦、骯髒)的工作環境,加上現有人力的逐漸老化,造成營造施工人力的日益短缺,加上台灣當前「反對外勞引入,以免妨礙國人就業」的不務實政策,使得缺工問題持續惡化;在這樣先天不良的環境下,加上以台積電為首的高科技產業大規模擴廠趕工,營造人力自然青黃不接,結果當然是各項工程的工期拉長、人工成本大幅上漲。

4,土地成本上漲

隨著都會區可建素地的不斷減少,都會區土地已成稀缺資源,當前只要有土地釋出,必然引來「群狼爭食」,因而地價當然一再推高。

以上(2、3、4)是成本端(供給側)帶動的房價上漲。

5,房市週期進入上升波段

再從房地產的市場週期來看,房市自2003~2008由復甦步向繁榮;2009~2015 步入過熱;2016~2019 進入衰退;2020 年房市景氣重回復甦。因為需求增加,帶來了交易量的上揚,也拉動了房價。

6,買房抗通膨的預期心理

時至今日,通膨已是舉世共識,為了避免自身財富因此縮水,買資產抗通膨成了民眾的普遍選擇。

7,新的建築規格正在形成

在營建成本和地價上漲的情況下,新的建案成本當然高於早期的建案成本,此時,新的建案想要順銷,可能就得從增加産品的附加價值上著手。

恰好,這幾年危老改建盛行,而危老改建中的很多容積獎勵都要求改建必須靠提高建築規格來換取,像是耐震等級、智慧建築設計、綠建築、無障礙設施,這些建築規格的升級都會拉高營建成本,但帶來的好處則是建築物的耐震力、節能減碳設施、智慧智能化,無障礙設施都因此提升了,這些都是有利於新宅居住水平的升級。

以上三個(5、6、7)需求增長,都會帶動房價上漲。

 

 

營管博士/企管博士/法學博士 胡偉良

作者的文章有憑(依現狀事實探索本質真相)、有據(有理論根據,不胡說八道),不譁衆取寵,也不爭取流量。作者雖是建商,但卻沒有餘屋,因此更從不需為銷售煩惱,反而因為身在產業內,而能實事求是,不誤判、錯判。為了說淸事情,作者文章經常稍長,因此,只想閲讀「爽」文,取得一時之快的,建議可以略過不讀,以免浪費時間。反之,對於真的想掌握房地脈動的,作者可以肯定的告訴大家,僅此一家,別無分號。

 

 

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